Theo Savills, bất động sản công nghiệp, khách sạn-nghỉ dưỡng và văn phòng đang có những dư địa phát triển đáng chú ý. Sự mở rộng của sản xuất, đà phục hồi của du lịch quốc tế và nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao đang tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản thương mại.
Sản xuất tiếp tục kéo nhu cầu bất động sản công nghiệp
Sản xuất tiếp tục là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Trong 6 tháng đầu năm 2026, lĩnh vực này thu hút 18,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký, chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký. Đáng chú ý, vốn FDI sản xuất đăng ký mới đạt 10,71 tỷ USD, trong khi số dự án giảm từ 759 xuống còn 468 dự án so với cùng kỳ năm trước.
Có thể thấy, dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào những dự án quy mô lớn hơn, hàm lượng công nghệ cao hơn và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng. Riêng ngành máy tính, điện tử và sản phẩm quang học đã thu hút hơn 7,03 tỷ USD vốn đăng ký mới. Không những thế, khi các dự án sản xuất nâng cấp về quy mô và tiêu chuẩn, yêu cầu đối với mặt bằng công nghiệp cũng thay đổi theo. Bởi lẽ, doanh nghiệp không chỉ cần diện tích mà còn quan tâm đến chất lượng hạ tầng và khả năng đưa nhà xưởng vào vận hành nhanh.
Trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi xây sẵn tại khu vực phía Nam đã tăng nhanh. Tổng diện tích hoàn thành đạt khoảng 2 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy khoảng 90%. Điều này cho thấy dư địa của bất động sản công nghiệp không những đến từ các nhà sản xuất lớn mà còn mở rộng sang mạng lưới doanh nghiệp cung ứng linh kiện, sản phẩm và dịch vụ đi cùng chuỗi sản xuất.
Du lịch phục hồi, thị trường lưu trú thêm dư địa phát triển.
Nếu sản xuất tạo lực đẩy cho bất động sản công nghiệp thì sự phục hồi của du lịch quốc tế đang hỗ trợ thị trường khách sạn – nghỉ dưỡng. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 15% so với cùng kỳ. Theo Savills, triển vọng thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu du lịch cuối năm và sự phục hồi của khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Không những thế, cơ cấu nguồn khách cũng ngày càng đa dạng. Bên cạnh Trung Quốc và Hàn Quốc, lượng khách từ Đông Nam Á, Nhật Bản, châu Âu và Mỹ đang gia tăng. Có thể nói, sự đa dạng về nguồn khách tạo thêm dư địa cho những cơ sở lưu trú có khả năng phục vụ nhiều nhóm khách khác nhau. Đây không chỉ là khách du lịch mà còn có khách doanh nghiệp và nhóm khách du lịch kết hợp với hội họp, khen thưởng, hội nghị, triển lãm, sự kiện.
Tại TP.HCM, mục tiêu năm 2026 là đón 61 triệu lượt khách và đạt 330.000 tỷ đồng doanh thu du lịch. Quy mô này cho thấy nhu cầu đối với hệ thống lưu trú và dịch vụ phục vụ du khách tiếp tục được đặt trong mối liên hệ với sự phát triển của ngành du lịch.
Trong bối cảnh đó, Savills nhận định sự quan tâm có xu hướng tập trung vào các dự án có thương hiệu, tiêu chuẩn chất lượng cao và khả năng phục vụ khách quốc tế, khách doanh nghiệp và nhóm khách khách công vụ, hội nghị và sự kiện. Ở chiều ngược lại, các dự án cũ hoặc tự vận hành có thể phải cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị để duy trì sức cạnh tranh.
Có thể thấy, khi nguồn khách thay đổi, yêu cầu đối với sản phẩm lưu trú cũng thay đổi theo. Chất lượng cơ sở lưu trú vì vậy không những ảnh hưởng đến khả năng khai thác của tài sản mà còn góp phần vào trải nghiệm của du khách.
Xu hướng phát triển văn phòng đang mở rộng khỏi khu vực trung tâm.
Bên cạnh đó, việc các dự án văn phòng chất lượng cao mở rộng ra ngoài trung tâm cũng là dư địa khác đang được ghi nhận tại thị trường văn phòng TP.HCM. Theo Savills, trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 2,99 triệu m². Trong đó, văn phòng hạng A chiếm khoảng 553.000 m².
Tính đến tháng 6/2026, công suất thuê đạt 88%, còn giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Nguồn cung được kiểm soát giúp thị trường duy trì hiệu quả hoạt động, trong khi nhu cầu tiếp tục tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao.
Đáng chú ý, xu hướng phát triển văn phòng đang mở rộng khỏi khu vực trung tâm. Đến năm 2029, khoảng 72% nguồn cung tương lai dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu tại các khu đô thị mới.
Có thể thấy, sự dịch chuyển này gắn với quá trình mở rộng đô thị và sự hoàn thiện dần của hạ tầng tại các khu vực mới. Không những thế, tiêu chuẩn của không gian văn phòng cũng ngày càng được chú trọng. Những dự án đạt chứng nhận xanh và mới hoàn thành trong ba năm gần đây đang nhận được sự quan tâm từ thị trường.
Trong đó nhu cầu thuê cho thấy, các nhóm ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Sự phát triển của sản xuất cũng kéo theo hệ sinh thái dịch vụ hỗ trợ. Qua đó, nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao có thêm cơ sở để duy trì.
Có thể nói, ba phân khúc được Savills đề cập có những động lực khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung là nhu cầu bất động sản đang ngày càng gắn với sự vận động của nền kinh tế. Trong đó, bất động sản công nghiệp đi cùng sự mở rộng của sản xuất và chuỗi cung ứng. Khách sạn – nghỉ dưỡng gắn với dòng khách và sự phục hồi của du lịch. Trong khi đó, văn phòng chịu tác động từ sự phát triển của doanh nghiệp dịch vụ, công nghệ và các khu đô thị mới.
Không những thế, các lĩnh vực này còn có sự liên kết với nhau. Một hệ sinh thái sản xuất phát triển sẽ kéo theo nhu cầu về logistics, lưu trú và dịch vụ. Du lịch phát triển không chỉ cần khách sạn mà còn cần giao thông, thương mại và các dịch vụ đi kèm. Các khu đô thị mới hình thành cũng tạo thêm nhu cầu về văn phòng, bán lẻ và dịch vụ đô thị.
Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam; “Ngành sản xuất vẫn là trụ cột của nền kinh tế Việt Nam, và phần lớn sự quan tâm của giới đầu tư đều bắt nguồn từ thế mạnh cốt lõi này. Khi chuỗi cung ứng tiếp tục mở rộng, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn, cho phép doanh nghiệp nhanh chóng đưa hoạt động vào vận hành, sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao… TP.HCM vẫn là một trong những thị trường văn phòng được quan tâm, khi phân khúc này tiếp tục hưởng lợi từ hoạt động sản xuất và sự hiện diện của các doanh nghiệp dịch vụ hỗ trợ như luật, kế toán và ngân hàng.”
Có thể nói, thay vì chỉ nhìn bất động sản qua giá đất hay nguồn cung, những chuyển động của sản xuất, du lịch và hoạt động doanh nghiệp đang trở thành những yếu tố quan trọng để quan sát thị trường. Từ góc độ du lịch và phát triển đô thị, đây cũng là dấu hiệu cho thấy bất động sản ngày càng gắn chặt với hạ tầng và dịch vụ. Khi các ngành kinh tế mở rộng, nhu cầu về không gian sản xuất, lưu trú, làm việc và dịch vụ cũng thay đổi theo. Đó có thể là những dư địa đáng chú ý của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.
